野火购屋记 (房贷的奴隶，金钱的主人， 写于 9-3-2010)

这个月要开始供房贷了。HDB的房贷1月4日2ndAppt后就开始算利息，可是Instalment3月才开始给。

房贷这玩意儿不知道人类是什么时候‘发明’的？

小时候的我根本没机会听到‘房贷’这个词。我的老家是我爸妈在我5岁时盖的，和我妈的姑姑一起跟一位远亲买了屋地后从中间切一半，各在一边建的‘半独立’，我家这一半是叔叔舅舅帮忙建的。我只听他们说有向亲人借点钱，还有因为不够钱所以比起隔壁家姑婆的用了较差的材料，也用了很多2ndHand的材料，可是没听说需要向银行借房贷。

所以小时侯，虽然我知道爸妈一个月只赚几百块，会烦钱不够用，但不需要烦没钱供屋子。

我15岁Form2那年，老爸拿了一封马来文的信叫我读一读然后告诉他公司以什么‘正式’理由解雇他。那年我老爸已经50出头了，丢了工作固然烦，但不需要烦没钱供屋期房子会被银行Foreclosure后，连个栖身之所都没有。

背了一屁股债的我如果也丢了工作的话呢。。。想了让我心寒。

我第一次认识房贷是Form4那年在数学课学Janjang Geometri时的一道数学题，题目是算每月的屋期。两年前我在计划来新购屋是，重新让已经生锈的头脑解答这道题：

Let:
Ln = Loan Outstanding after n month of repayment
R = Monthly Repayment Amount
I = Yearly Interest

L0 = Initial Loan Amount Taken

L1 = L0 + L0(I/12) - R
= L0(1 + I/12) - R

L2 = L1 + L1(I/12) - R
= L1(1 + I/12) - R
= L0(1 + I/12)^2 - R(1 + I/12) - R

L3 = L2(1 + I/12) - R
= L0(1 + I/12)^3 - R(1 + I/12)^2 - R(1 + I/12)- R

Let: A = (1 + I/12)
L3 = L0*A^3 - R*A^2 - R*A- R

Ln = L0*A^n - R*A^(n-1) - R*A^(n-2)- ....... - R*A - R
= L0*A^n - R[A^(n-1) + A^(n-2)+ ....... + A + 1]

Let: B = A^(n-1) + A^(n-2) + ....... + A + 1 ------- (1)
=> Ln = L0*A^n - R*B

(1)xA => A*B = A^n + A^(n-1) + ....... + A^2 + A ------- (2)
(2)-(1) => (A-1)*B = A^n - 1
<=> B = (A^n - 1)/(A-1)

=> Ln = L0*A^n - R(A^n - 1)/(A-1)

If n = The month of last monthly repayment
=> Ln = 0
=> L0*A^n - R(A^n - 1)/(A-1) = 0
=> L0*A^n = R(A^n - 1)/(A-1)
=> R = L0*A^n*(A-1)/(A^n - 1)

解答了这道题，我用Excel做了几个Sheet，现与大家分享，这是业余的不是Professional如有任何错误小弟可不负责喔 ：P

http://www.myhometown.sg//Portals/0/Member/Housing Car Loan-New.xls
(如要下载，请把“http：//.......xls” 整个Paste到Browser的Address栏）

Loan (Calculate Instalment)/Loan (Calculate Tenure)：在红字的Cell打入数字，就能算出每月的Instalment或要供多
少个月。旁边列出每年后，共供了多少，多少是供利息，多少是供母金（Principal）等等。

Amotiz：这是更详细的AmortizationTable列出每个月后，共供了多少，多少是供利息，多少是供母金（Principal）。在做Lump Sum Partial Capital Repayment或更换每月Instalment数额后可自由输入数字，掌握每个月的房贷状况。如果拿的是FlexiLoan或可以多给钱（AdvancedPayment）的房贷，可在E/F输入数额和利率，大马的FlexiLoan里的钱的利率和房贷一样，但新加坡的只给房贷利率的六，七十%。

Car Loan：汽车贷款的，和房贷的算法不一样。当汽车贷款的利率是2.5%时，EffectiveRate（也就是如果用房贷算法来算的话的利率）将会是接近一倍的4.7%，如果半途Redeem的话，这个EffectiveRate将更高。

99年开始读RichDadPoorDad，2000年开始学习投资，2001年开始在佳礼理财论坛学理财，明白了汽车也好房子也好都不是Asset而是Liability，学不要做房贷的奴隶，要做金钱的主人。

可是今天我还是需要背起一屁股的债来买这间屋子，想想有点气馁。

不过学习是没有终点的，学不要做房贷的奴隶，做金钱的主人也一样。以房贷来说，我想到了3点：

1）学习存钱，把多余的钱拿去做LumpSumPartialCapitalRepayment。我有一些比我早10来年就来新加坡购屋的朋友，他们当时虽然拿了Maximum（30年？）的房贷，可是通过这样做，很多多几年就会还完贷款了。

2）知道多少是自己的多余的钱非常重要。房贷跟CreditCard，PersonalLoan，CarLoan等等其他的贷款比，利率是最低的。如果把钱拿去还房贷，可是过后却需要借其他的Loan，那就弄巧反拙了（尤其是CreditCard, Personal Loan那种EffectiveRate接近20%的，一定要避免）。我买车时就想到CarLoan利率比房贷高，所以我利用多余的钱用Cash买了车，过后借多一点房贷来买屋。

3）真正的理财高手让房贷做自己的奴隶。多余的钱不必拿去还房贷，拿去投资赚取比房贷利率更高的回报率。有了FlexiLoan更加方便，有好的投资机会时拿多余的钱去投资赚取高回报，没有投资机会时放进FlexiLoan里Offset房贷的利息（关于FlexiLoan请看佳礼房屋地产论坛的精华贴）。

可惜HDB的不是FlexiLoan，也不能给AdvancePayment，也就是多还的钱过后不能拿出来。

我现在的目标是接下来的几年不要失业，尽快给完房贷。所以我决定暂时不要用CPF给Instalment而用Cash给，现在要给的Instalment 其实比我们之前要给的房租少，而Cash放在银行利息少的可怜，相反的钱放在CPF的OA里暂时还能赚比房贷更高的利率（HDB Loan利率2.6%，CPF OA的首两万元利率3.5%）。